Dømmekraft Nº LB-2023-143593 av Lagmannsretten, 2024-04-22

• Date: 22 April 2024
• Docket Number: LB-2023-143593
• Parties: D og C (for disse: advokat Michael Oscar Åsheim og advokatfullmektig Audun De Flon) mot A, B og [sameie] (for disse: advokat Øystein Gisvold Rennesund).

Saken gjelder krav om tilbakeføring av arbeider på fellesarealer samt uenighet om bruk av fellesarealer i eierseksjonssameie.

Sakens bakgrunn

[sameie], [gnr. 01], bnr. 91 i Bærum, er et eierseksjonssameie og består av tre seksjoner. Det er en horisontalt delt tomannsbolig med kjeller. I tillegg er det et tilbygg i plan med kjelleren, også i tilbygget er det en boenhet.

Huset er fra 1952. Oppgjennom årene har det vært gjort flere endringer. Tilbygg ble bygget som næringslokale en gang mellom 1956 og 1969. Bygget ble seksjonert i 1986.

Seksjon 1 eies av de ankende parter, C og D, og er plassert i boligens første- og kjelleretasje. De kjøpte sin seksjon høsten 2019 og flyttet inn i mars 2020. Sameiebrøken er 146/374.

Seksjon 2 eies av ankemotpartene, B og A, og er plassert i boligens andre etasje samt loftet. De overtok sin seksjon i januar 2021. Sameiebrøken er 162/374.

Seksjon 3 eies av E. Den er plassert i tilbygget, samt delvis i kjelleren. Hun overtok sin seksjon i 2016. Sameiebrøken er 66/374.

I 1992 fordelte de tre som da var sameiere utearealene. Det ble gjort ved en enkel karttegning der hver seksjon ble tildelt sitt område, og et område foran huset med felles inngangen ble markert som felles.

Seksjon 2 ble tildelt en del av hagen, og tidligere eier har satt opp en bod og et lysthus der.

Seksjon 1 har eksklusiv bruksrett til største delen av kjelleren. Seksjon 1 hadde opprinnelig kjellerstue og bad i kjelleren. Et rom i kjelleren tilhører seksjon 3, og et lite rom er fellesareal. Det siste har to dører; en dør ut, og en dør inn til den delen av kjelleren som tilhører seksjon 1. Inngangen til rommet er utenfor seksjon 3, og det er på den delen av fellesarealene ute som er fordelt til seksjon 3. I dette rommet er det plassert sikringsskap o.l. for alle tre seksjonene. Det er omtalt som teknisk rom. I perioder har seksjon 1 hatt noen mindre gjenstander lagret der.

Seksjon 3 ble tatt i bruk som bolig, antagelig ca. 1990. I 2015 ga kommunen ferdigattest på bruksendring fra kontor til bolig. Partene opplyser at seksjonen fortsatt er registrert som næringsseksjon.

Ekteparet [C og D] kjøpte seksjon nr. 1 i november 2019. De pusset opp og flyttet inn i mars 2020. Arbeidet omfattet blant annet drenering rundt kjelleren, etablering av lysgraver og innsetting av større kjellervinduer. De renoverte også kjelleren og etablerte kjøkken og bad.

Sameiet hadde tidligere vært drevet svært enkelt, med sjeldne årsmøter og lite formalia, og det foreligger lite dokumentasjon fra tiden før 2020. Etter at [C og D] flyttet inn i 2020, ønsket daværende eiere av seksjon 2 et årsmøte, og det ble holdt 20. juni 2020.

B og A overtok seksjon nr. 2 i januar 2021. Kort tid etter fikk B og A et nabovarsel for søknad om ulike tiltak i seksjon nr. 1. Det meste av arbeidet var allerede gjennomført i 2019, foruten innsetting av et vindu i boligens første etasje ut mot hagen.

På årsmøte 19. juni 2022 besluttet årsmøtet at seksjon 2 kunne rive sin eksisterende balkong og bygge ny. Dybden på den nye balkongen skulle være halvparten av dybden på terrassen under, og den skulle understøttes av stolper.

Etter hvert oppsto det uenighet i sameiet knyttet til hva den enkelte seksjonseier hadde adgang til å utføre av tiltak. Dette gjaldt særlig ombyggingen i kjelleren, lysgravene, vinduene og utvidelsen av balkongen.

På vegne av B og A tok advokat Øystein Gisvold Rennesund ut stevning for Ringerike, Asker og Bærum tingrett den 20. desember 2022 mot [C og D].

Sameiet besluttet i ekstraordinært årsmøte 16. mars 2023 å tre inn i søksmålet mot [C og D]. I prosesskrift 10. mai 2023 tiltrådte sameiet saken.

For tingretten gjaldt saken fire krav:

1. Krav fra A, B og sameiet om at [C og D] skulle tilbakeføre tiltak på fellesarealer (innsetting av vinduer og lysgraver)

2. Krav fra A, B og sameiet om fastsettelsesdom for at [C og D] bruk av fellesarealer (teknisk rom) og seksjonen (kjellerdel) er rettstridig

3. Krav fra [C og D] mot A og B om tilbakeføring av balkongen til utforming før utvidelsen.

4. Krav fra [C og D] om tilgang til bod under utvendig trappoppgang.

Opprinnelig gjaldt saken i tingretten også et krav fra [C og D] om at A og B ikke kunne bruke loftet som oppholdsrom, men det kravet ble trukket.

Ringerike, Asker og Bærum tingrett avsa dom 23. juni 2023 med slik slutning:

I Eier av [gnr. 01], bnr. 91, snr. 1 i Bærum kommune plikter å tilbakeføre tiltak på fellesarealer på gnr. 50 bnr. 91 i Bærum kommune, herunder vinduer i grunnmur og fasade, samt lysgraver, til den stand som var godkjent før byggesak nr. 21/5392 – 22/59961/JKN i Bærum kommune.

II Eier av [gnr. 01], bnr. 91, snr. 1 i Bærum kommune, C og D frifinnes for krav om tilbakeføring av beboelsesrom i kjelleren til seksjon nr. 1.

III Eier av [gnr. 01], bnr. 91, snr. 1 i Bærum kommune, C og D frifinnes for saksøkers krav i påstand nr. 4. Kjelleren kan benyttes som boenhet for separat husstand.

IV Eier av [gnr. 01], bnr. 91, snr. 1 i Bærum kommune har ikke rett til å bruke teknisk rom i kjelleren som inngangsparti for egen boenhet i kjeller.

V Eier av [gnr. 01], bnr. 91, snr. 2 i Bærum kommune har rett til å utvide sin terrasse/balkong i henhold til vedtak på årsmøtet av 19. juni 2022.

VI Eier av [gnr. 01], bnr. 91 snr. 2 i Bærum kommune og [sameie] frifinnes for krav om å gi eier av [gnr. 01], bnr. 91 snr. 1 i Bærum kommune, tilgang til felles bod/lagringsplass under utvendig trappeoppgang.

VII C og D dømmes til å betale sakens omkostninger.

[C og D] har i rett tid anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Anken gjaldt postene I, IV, V, VI og VII. Stikkordsmessig vil det si vinduer og lysgraver, bruk av teknisk rom, balkongen, boden og saksomkostningene.

A, B og sameiet har ikke anket postene II og III om [C og D] bruk av kjelleren til beboelsesrom for separat husstand, og dette er da rettskraftig avgjort.

Det var rettsmegling 11. januar 2024, men denne førte ikke frem.

Ankeforhandling er holdt 9. og 10. april 2024 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken. For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

I ankeforhandlingen frafalt [C og D] punktet om tilgang til bod under utvendig trappoppgang. Tingrettens dom slutningen punkt VI er da rettskraftig.

De ankende parter, C og D, har i hovedtrekk anført:

Seksjon 1 har rett til å bruke det tekniske rommet i kjelleren som inngang til boenheten i kjelleren, jf. eierseksjonsloven § 25 første ledd. Rommet har også før vært inngang til kjelleren, og bruken er ikke til skade eller ulempe. Alle sameierne har adgang til det tekniske rommet, og seksjon 3 har ikke enerett til å bruke området utenfor.

Balkongen er urettmessig. Den griper inn i den rett seksjon 1 fikk i 1992. Støttene griper inn i terrassen seksjon 1 har under. Balkongen er i strid med eierseksjonsloven § 25 femte ledd. Balkongen er ikke av midlertidig karakter og kan ikke vedtas med to tredjedels flertall etter eierseksjonsloven § 67 niende ledd.

Beslutningen i årsmøtet 19. juni 2022 om at seksjon 2 kunne utvide balkongen er ugyldig. Beslutningen er i strid med mindretallsvernet i eierseksjonsloven § 40.

Etablering av lysgraver og innsetting av nye vinduer var rettmessig. Det var fast og langvarig praksis i sameiet om en uformell drift av sameiet, og avgjørelser ble tatt «på gangen». Eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav a krever vedtak i årsmøte for ombygging som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Men som følge av den langvarige og faste praksisen gjaldt ikke det kravet her. Det var avtalt med tidligere eier av seksjon 2, F, at seksjon 1 kunne gjøre disse arbeidene. Det er også avtale med A og B at arbeidene kunne gjøres. Beslutningen i sameiet om tilbakeføring er i strid med mindretallsvernet i eierseksjonsloven § 40.

Det må legges vekt på passivitet. Arbeidene ble gjort i 2020; men protestene kom først i 2022, etter at [C og D] protesterte på balkongen.

Det er lagt ned slik påstand:

Prinsipalt:

1. Eier av [gnr. 01], bnr. 91, snr. 1 i Bærum kommune frifinnes for krav om tilbakeføring av tiltak på fellesarealer på gnr. 50 bnr. 91 i Bærum kommune, til den stand som var godkjent før byggesak nr. 21/5392 – 22/59961/JKN i Bærum kommune.

Subsidiært:

2. Eier av [gnr. 01], bnr. 91, snr. 1 i Bærum kommune plikter å tilbakeføre vinduer i grunnmur og fasade, samt lysgraver på fellesarealer, på gnr. 50 bnr. 91 i Bærum kommune, slik at berørte vinduer, grunnmur, fasade og terreng settes tilbake til den stand som var godkjent før byggesak nr. 21/5392 – 22/59961/JKN i Bærum kommune.

3. Eier av [gnr. 01], bnr. 91 snr. 1 gis adgang til å benytte teknisk rom som inngangsparti til egen boenhet.

3. Eier av [gnr. 01], bnr. 91 snr. 2 plikter å tilbakeføre den utvidete balkongen over seksjon 1 til den utforming den var før utvidelsen.

4. C og D tilkjennes sakens kostnader for begge instanser.

Ankemotpartene, [sameie], A og B, har i hovedtrekk anført:

Bruk av felles teknisk rom i kjelleren som inngang til boenheten i kjelleren er i strid med eierseksjonsloven § 25 første ledd. Det er et teknisk rom, og det har ikke vært bygget til eller brukt til vanlig inngang. Slik utvidet bruk som her er ikke i samsvar med tiden og forholdene. Det at seksjon 1 har igangsatt oppussing av rommet gir ikke rett til ny bruk. Det bestrides ikke at seksjon 1 har rett til beskjeden bruk av rommet for å komme inn i kjelleren, slik som før. Den rett seksjon 1 tidligere har hatt til å lagre gjenstander der gir ikke rett til ny bruk.

Seksjon 2 har rett til å utvide balkongen. Den utvides med 0,8 meter i dybden, til sammen 3,2 kvm, og balkongen er halvparten av størrelsen på terrassen under. Balkongen trenger to støtter ned i terrassen under. Seksjon 1 har ikke en eksklusiv bruksrett til denne som hindrer støttene. Tidligere avtaler og praksis innebærer bare en faktisk fordeling av bruken etter eierseksjonsloven § 25 første ledd.

Utvidelsen av balkongen er ikke i strid med mindretallsvernet...