Dømmekraft Nº LB-2024-4851 av Lagmannsretten, 2024-04-26

• Date: 26 April 2024
• Docket Number: LB-2024-4851
• Parties: I Anke: B (advokat Tor Henning Rustan Knudsen og advokatfullmektig Sindre Rødne Dueland) mot A.II Anke: A mot B (advokat Tor Henning Rustan Knudsen og advokatfullmektig Sindre Rødne Dueland).

Saken gjelder anker over kjennelse der begge parters begjæringer om tvangsfullbyrdelse av rettsforlik ikke ble tatt til følge.

Sakens bakgrunn

A og B er tidligere samboere. Under samboerskapet startet de et prosjekt med oppføring av tomannsbolig på en eiendom som partene eier en ideell halvdel av hver.

Ved oppløsningen av samboerskapet innledet partene to rettslige tvister for domstolene; én tvist vedrørende en rekke krav knyttet til det økonomiske oppgjøret, og én tvist vedrørende tvangsoppløsning av sameiet i tomannsboligen.

I rettsmeklingsmøte i Ringerike, Asker og Bærum tingrett 28. juni 2023 inngikk A og B rettsforlik, som blant annet innebar at begge de ovennevnte tvistene ble hevet. For fullstendighetens skyld gjengis hele rettsforliket her:

1. B skal innen 15. juli 2023 overskjøte sin ideelle halvdel av [adresse1/2], [gnr. 01, bnr. 01], i [sted] kommune til A. Bs vederlag følger av punktene nedenfor.

2. A skal etter overskjøtingen er tinglyst være alene ansvarlig for all gjeld som hefter på eiendommen.

3. A skal innen 15. juli 2023 sørge for at Bs utleggspant i eiendommen slettes, og innfri gjelden. Eventuelle framtidige utlegg i perioden fram til overskjøtingen er tinglyst vil gå til fradrag i beløpene i punkt 4 og 5.

4. B skal motta 1 000 000 – enmillion – kroner når [adresse1] selges. Beløpet forfaller til betaling samtidig med at hjemmelen overtas av ny eier.

5. B skal motta 1 300 000 – enmilliontrehundretusen – kroner så snart det foreligger midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for [adresse2].

6. B skal gis pantesikkerhet for 2 300 000 – tomillionertrehundretusen – kroner i [gnr. 01, bnr. 01]. B samtykker til seksjonering av [adresse1/2], men skal etter en seksjonering gis pantesikkerhet for sitt utestående i den seksjonen som i dag omtales som [adresse2].

7. B samtykker til at hans pant omhandlet i punkt 6 virker prioritet for gjeld A tar opp for ferdigstillelse av [adresse1/2], dog slik at foranstående pantegjeld ikke skal utgjøre mer enn 23 millioner kroner på hele eiendommen og 11 millioner kroner på [adresse2] etter seksjonering og salg av [adresse1]. Dersom B uten saklig grunn ikke medvirker til slik prioritetsvikelse der det måtte være nødvendig bortfaller hans krav på vederlag etter punktene 4 og 5.

8. Hvis eiendommene ikke blir realisert slik som det framgår av ovennevnte punkter skal B ha full betaling som nevnt i punkt 4 og 5 senest innen 1. april 2024.

9. Partene frafaller øvrige krav mot hverandre i sak 22-077437TVI-TRAB/TSAV og sak 22-140322TVA-TRAB/TSAV. Partene er enige om at begge saker skal heves og begjærer herved dette.

10. Hver av partene dekker egne sakskostnader, også i sak 22-140322TVA-TRAB/TSAV.

11. Partene frafaller forkynning av hevingskjennelsen i begge saker. De frafaller også retten til å anke.

Etter at rettsforliket ble inngått har det vært omfattende korrespondanse mellom partene. Partenes prosessfullmektiger har hatt dialog vedrørende gjennomføringen av rettsforliket, og synes å ha vært enige om en framgangsmåte for dette. Rettsforliket er i det vesentlige likevel ikke gjennomført. Partene er uenige om årsaken til dette. Lagmannsretten kommer tilbake til partenes forsøk på gjennomføring og utviklingen etter utløpet av den første oppfyllelsesfristen i rettsforliket i den grad det er relevant for resultatet i saken her.

Den 21. august 2023 satte A fram begjæring om tvangsfullbyrdelse av deler av rettsforliket for Ringerike, Asker og Bærum tingrett. Også B begjærte senere tvangsfullbyrdelse av deler av rettsforliket.

Ringerike, Asker og Bærum tingrett avsa 31. oktober 2023 kjennelse med følgende slutning:

1. As begjæring om tvangsfullbyrdelse av rettsforlik tas ikke til følge.

2. Bs begjæring om tvangsfullbyrdelse av rettsforlik tas ikke til følge.

3. Partene bærer egne sakskostnader.

Begge parter har i rett tid anket tingrettens kjennelse til Borgarting lagmannsrett. As anke oppfattes å rette seg mot bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Bs anke gjelder bevisvurderingen og rettsanvendelsen. Begge parter har tatt til motmæle mot den andres anke. De har begge sendt inn flere omfattende prosesskriv med bilag.

Etter begjæring fra en av Bs kreditorer besluttet Ringerike, Asker og Bærum tingrett 24. januar 2024 tvangssalg av Bs ideelle eierandel i eiendommen som partenes krav om tvangsfullbyrdelse også gjelder.

A har 25. mars 2024 begjært midlertidig forføyning overfor B med krav om at han må tåle at hun gjennomfører frivillig salg av hele eiendommen. B har motsatt seg begjæringen. Etter det lagmannsretten kjenner til, er denne begjæringen ikke avgjort ennå. B har i prosesskriv 22. april 2024 opplyst at han «har bestemt seg for å kreve avtalen i rettsforliket hevet». I prosesskriv 24. april 2024 har B blant annet anført at rettsforliket er ugyldig og endret sin påstand i tråd med dette.

A har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Namsmyndighetene har mulighet til å overføre grunnbokshjemmelen fra B til A ved tvang. Så lenge hjemmelen ikke er overført, har B ikke oppfylt sin plikt til overskjøting av eiendommen. At B sendte inn signert skjøte til Statens kartverk, innebærer ikke at han har oppfylt sin forpliktelse, når han samtidig la inn flere krav som ikke kunne oppfylles.

Manglende erklæring om konsesjonsfrihet var ikke årsaken til at skjøte ikke ble tinglyst innen fristen. For det første skulle overskjøtingen skje innen 15. juli 2023, mens første innsending av skjøte kom fram til Statens kartverk først 19. juli 2023. For det andre er det ikke krav om erklæring om konsesjonsfrihet, idet eiendommen er 1016 kvadratmeter, altså under to mål – her begikk kartverket en feil. For det tredje forsøkte B å få tinglyst rettsforliket samtidig med skjøtet, noe det ikke er adgang til. For det fjerde krevdes også As signatur på skjøtet.

A har ikke plikt etter rettsforliket til å innfri krav under utleggspant mot B som har kommet til etter fristen for hjemmelsoverføring; dette må B dekke selv. A har selv utleggspant for krav om barnebidrag i Bs andel fra tiden etter at hjemmelsoverføringen skulle skjedd. Det er urimelig å tolke forliket slik at A skal betale sine egne krav om barnebidrag. I tillegg er det tatt utlegg for et krav tilhørende konkursboet etter Bs aksjeselskap.

A oppfyller allerede sin del av rettsforliket punkt 2, og er ansvarlig alene for all felles lån og gjeld, vedlikeholdskostnader, forsikring og byggekostnader. Dette er det alt vesentlige av vederlaget. Ansvaret skulle overtas av A etter hjemmelsoverføring. Tingretten har unnlatt å ta hensyn til dette. A har allerede ytt et stort vederlag, på 13 797 910 kroner. Det er B som har brutt prinsippet om ytelse mot ytelse. Det må beregnes en riktig kjøpesum i skjøtet. Dette har betydning for A, for beregning av skatt for overskudd ved salg, men har ingen betydning for B.

B har framsatt flere krav mot A som ikke følger av rettsforliket, blant annet sikkerhet for et betinget krav på vederlag, selv om denne panteretten etter rettsforliket ikke er forbundet med noen frist. Han har også krevd sletting av pant til fordel for partenes sønn, som ikke var part i rettsforliket. Dette pantet er ikke relevant for gjennomføringen av rettsforliket. Det er en panterett knyttet til overskudd ved salg, og er en sikkerhet for lån sønnen har ytt til prosjektet. Lånet er en del av de 23 millionene Bs sikkerhet skal vike prioritet for. B har forsøkt å presse sønnen til å slette pantet.

B har i pantedokumentet og i rettsforliket forpliktet seg til å vike prioritet for 23 millioner kroner til ferdigstillelse av eiendommen. Det framgår ikke noe krav om at han skal godkjenne hvert enkelt lån. Det kan ikke kreves at A skal få godkjennelse fra B for finansielle beslutninger når hun alene er ansvarlig for disse.

A har ikke mottatt noen seksjoneringssøknad. Slik søknad må sendes i original med signatur av eierne. Det er derfor ikke riktig at B har oppfylt sin plikt på dette punktet, og at det ikke er noe å tvangsfullbyrde.

Til Bs anke anføres at det er tvangsfullbyrdelsesloven § 13-14 som eventuelt kan hjemle krav om pantesikkerhet for Bs betingede krav på 2 300 000 kroner, ikke § 13-13 slik B anfører. Rettsforliket gir ingen frister for As sikkerhetsstillelse. Vederlaget forfaller først når prosjektet er ferdigstilt, og manglende sikkerhet for dette gir ikke B rett til å unnlate å overføre hjemmelen til A i tråd med forliket. B har ikke oppfylt noen av sine handleplikter etter rettsforliket, som vederlaget er betinget av at han utfører.

B har også tidligere unnlatt å følge avtaler inngått mellom partene. Dette er grunnen til at rettsforliket inneholder krav og frister for Bs handlings- og medvirkningsplikter.

A har etter bustadoppføringslova § 55 krav på erstatning fra B. Etter § 57 har hun også rett til å heve rettsforliket punkt 8 om vederlagskrav for B. Avhendingsloven kommer ikke til anvendelse, siden det ikke er tale om et frivillig salg, men oppløsning av sameie etter samboerforhold.

I egen anke har A lagt ned følgende påstand:

1. Prinsipalt: Ideell halvdel til B f. [00.00.70] av [adresse1/2], [gnr. 01, bnr. 01] i [sted] kommune, overskjøtes til A f. [00.00.75] uten medvirkning eller samtykke fra B.

2. Subsidiært: A f. [00.00.75] gis rett til å tvangsfullbyrde hjemmelsoverføring av ideell halvdel til B f. [00.00.70] av [adresse1/2], [gnr. 01, bnr. 01], i [sted] kommune over til seg selv, uten medvirkning eller samtykke fra B og kun med egen signatur på skjøte.

3. A tilkjennes erstatning av sakskostnader fra tingretten og anken.

Til anken fra B har A lagt ned følgende påstand:

1. Tvangsfullbyrdelse av tinglysning av panteheftelse på Kr. 2 300 000 tas ikke til følge.

2. Tvangsfullbyrdelse av innfrielse av gjeld knyttet til utleggspant til B som utlegg hos A tas ikke til følge.

3. A frifinnes fra å betale for utleggspant til B tinglyst etter 15.07.23 på eiendommen [gnr. 01, bnr. 01].

4. A tilkjennes erstatning for sakskostnadene i tingretten og lagmannsretten.

B har i hovedtrekk gjort gjeldende:

Rettsforliket skal tolkes i lys av avhendingslovens regler. Det er avhendingsloven, ikke bustadoppføringslova, som...