Dømmekraft Nº LB-2024-48868 av Lagmannsretten, 2024-04-24

• Date: 24 April 2024
• Docket Number: LB-2024-48868
• Parties: Desi Kitchen AS (advokat Per Vinje) mot VPM Holding AS (advokat Tom Erik Medalen).

Saken gjelder fravikelse av fast eiendom, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d.

VPM Holding AS (VPM) kjøpte eiendommen Maria Dehlis vei 43 i 2015. Lokalene på eiendommen hadde da stått tomme en periode. I februar 2017 inngikk VPM leieavtale med QBIL AS. I avtalen er leieobjektet benevnt «produksjonslokaler/kjøkken/kontor». I 2017 byttet QBIL navn til Desi Kitchen AS (Desi).

VPM hevet leiekontrakten i august 2018 på grunn av vesentlig mislighold. Ifølge hevingserklæringen besto misligholdet blant annet i at det var gjort endringer i leietakerselskapets eierforhold uten utleiers samtykke, at det ikke var innbetalt depositum, at det ikke var betalt fellesutgifter, samt at leietaker tidligere hadde betalt fellesutgifter vesentlig for sent.

Ny leiekontrakt mellom partene ble inngått 27. september 2018. Etter denne avtalen punkt 6 skulle Desi betale 300 000 kroner i depositum. 150 000 kroner forfalt 15. oktober 2018. Den resterende summen skulle betales i tre avdrag på 50 000 kroner senest innen henholdsvis 15. juni, 15. juli og 15. august 2019.

Depositumet ble ikke ble betalt som forutsatt i avtalen. Desi betalte 150 000 kroner høsten 2022 etter møte mellom partene. Resten av depositumet er ikke betalt.

VPM sendte varsel om heving i juli 2023. Heving ble erklært 4. september 2023.

VPM innga 9. november 2023 begjæring om tvangsfravikelse til Oslo tingrett. Desi fremmet innsigelser mot begjæringen i tilsvar 25. november 2023. Rettsmøte til behandling av begjæringen ble holdt 21.-22. februar 2024.

Oslo tingrett avsa 29. februar 2024 kjennelse med slik slutning:

1. Desi Kitchen AS fraviker eiendommen i Maria Dehlis vei 43 innen én måned fra forkynningen av denne kjennelsen.

2. Desi Kitchen AS betaler Vpm Holding AS kr 216 181 i sakskostnader innen to uker fra forkynningen av denne kjennelsen.

Desi Kitchen AS har i rett tid anket kjennelsen til Borgarting lagmannsrett. Anken retter seg mot bevisvurderingen og rettsanvendelsen. VPM Holding AS har inngitt anketilsvar og påstått anken forkastet.

Desi Kitchen AS har begjært muntlige forhandlinger. Lagmannsretten besluttet ved brev 26. mars 2024 at det ikke holdes muntlige forhandlinger.

Ankende part, Desi Kitchen AS, har i det vesentlige anført:

Det foreligger ikke tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Leieavtalen er ikke vesentlig misligholdt. Det er derfor ikke åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen.

Etter punkt 6 i leieavtalen skal manglende betaling av depositum med 300 000 kroner anses som vesentlig mislighold. Depositumet skulle imidlertid innbetales først ved skriftlig påkrav. Påkrav kom i 2022. Halvparten at depositumet ble innbetalt etter avtale. Blant annet som følge av vitneuttalelser i tingretten, er det tvilsomt om punkt 6 er misligholdt.

Leieavtalen er heller ikke vesentlig misligholdt på annen måte. Mindre vedlikeholdsetterslep og forsinkelser med husleiebetaling gir ikke grunnlag for heving. Bruken av leieobjektet har vært i henhold til avtalen.

Kravet på depositum er uansett bortfalt ved passivitet. Utleier sendte ikke krav om betaling i perioden 27. september 2018 til 2022.

Kravet på depositum er foreldet. Kravet oppstod 27. september 2018. Foreldelsesfristen er tre år. Kravet på 150 000 kroner med forfall 15. oktober 2018 ble foreldet 15. oktober 2021. De resterende tre avdragene på 50 000 kroner ble foreldet hhv. 15. juni, 15. juli og 15. august 2022. At leietaker betalte 150 000 kroner i 2022, er uten betydning for foreldelsen av restkravet.

Ankende part har nedlagt slik påstand:

1. VPM Holding AS’ begjæring om tvangsfravikelse tas ikke til følge.

2. VPM Holding AS dømmes til å betale Desi Kitchen AS’ sakskostnader for tingretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, VPM Holding AS, har i det vesentlige anført:

Vilkårene for tvangsfravikelse er oppfylt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Leieavtalen er vesentlig misligholdt som følge av manglende betaling av depositum. Partene har avtalt at manglende betaling av depositum skal anses som vesentlig mislighold.

Leiekontrakten er også vesentlig misligholdt på flere andre måter, herunder ved at utleier har brukt lokalet i strid med leieavtalen. Plikten til å vedlikeholde gassanlegg og ventilasjon er ikke overholdt. At leietaker har satt opp skilt og kameraer og parkert ulovlig, utgjør også mislighold. Det samme gjelder leietakers opptreden overfor utleieren. Leietaker har ikke betalt husleie i tiden etter tingrettens kjennelse.

Anførselen om at depositumet «skulle betaltes inn ved skriftlig påkrav fra utleier» er uten rot i virkeligheten. Den stemmer ikke med ankende parts opptreden og forklaring for øvrig.

Forklaringene til ankemotpartens vitner for tingretten var ikke motstridende. Vitnene forklarte seg sammenfallende om at ankemotparten har etterlyst betaling av...