Dømmekraft Nº LH-2023-171124 av Lagmannsretten, 2024-04-19

• Date: 19 April 2024
• Docket Number: LH-2023-171124
• Parties: Nor-Strand AS (advokat Kristoffer Dons Brøndbo) mot Taj Holding AS (advokat Hallvard Østgård).

Saken gjelder tvist om disposisjonsretten til elleve parkeringsplasser i et parkeringsanlegg på Strandkanten i Tromsø. Saken gjelder også krav om erstatning eller vederlagskrav for påstått urettmessig disponering av parkeringsplassene.

De omtvistede parkeringsplassene ligger i et parkeringsanlegg som strekker seg over flere eiendommer på Strandkanten på østsiden av Tromsøya, sør for Tromsø sentrum. Den største delen av parkeringsanlegget er en anleggseiendom med matrikkelnummer gnr. 119 bnr. 4173 som i 2012 ble overskjøtet fra Strandkanten AS til Nor-Strand AS, som fremdeles eier eiendommen. Den sørøstlige delen av parkeringsanlegget strekker seg over grunneiendommene gnr. 119 bnr. 4176 (også kalt K9B) og gnr. 119 bnr. 176 som eies av TAJ Holding AS. På de to sistnevnte eiendommene er det totalt 29 parkeringsplasser. Av de 29 plassene er fem lengst nord på gnr. 119 bnr. 176. Disse fem plassene er plassert dels på gnr. 119 bnr. 176 og dels på anleggseiendommen, fordelt med om lag ¼ av arealet på bnr. 176 og ¾ av arealet på anleggseiendommen. TAJ Holding AS hevder å ha disposisjonsrett til disse 29 parkeringsplassene i tillegg til 38 parkeringsplasser i anlegget, totalt 67 plasser. Nor-Strand AS mener at TAJ Holding AS kun har disposisjonsrett til totalt 56 parkeringsplasser fordelt over de ulike eiendommene. Tvisten står følgelig om disposisjonsretten til elleve parkeringsplasser.

Strandkanten AS ble stiftet i 1998 for å drive eiendomsutvikling på Strandkanten, og er nå under tingrettens behandling som konkursbo etter at oppbudsbegjæring ble inngitt 6. februar 2019. Parkeringsanlegget ble etablert ved gjennomføringen av en avtale fra 2005 mellom Strandkanten AS, Nor-Strand AS og Nor-Bygg AS, alle selskaper i et konsern med Real-Hold AS som morselskap. I henhold til avtalen bygde Nor-Bygg AS parkeringsanlegget og solgte det til Nor-Strand AS, mens Strandkanten AS vederlagsfritt stilte grunn til disposisjon til anlegget mot å få rett til å disponere takarealet over garasjeanlegget til boliger med tilhørende uteareal. Garasjeanlegget har vært administrert av Nor-Strand AS, herunder ved å selge og leie ut parkeringsplasser til beboere på Strandkanten.

Som ledd i gjennomføringen av avtalen fra 2005 ble det skilt ut en parsell, gnr. 200 bnr. 2442, ved innkjøringen til det planlagte anlegget. Nor-Strand AS fikk hjemmel til parsellen. Strandkanten AS utarbeidet en tinglysingserklæring som ga eieren av gnr. 200 bnr. 2442 en «reell og stedsevarig» rett til å anlegge og drive parkeringsanlegg på de berørte eiendommene, herunder gnr. 119 bnr. 176. Erklæringen ble 12. juni 2006 tinglyst som en heftelse på de berørte eiendommene.

Strandkanten Pluss I KS ble opprettet med utgangspunkt i en avtale av 30. mars 2007 mellom Strandkanten AS og Selvaag Pluss AS. Flere utbyggingsprosjekter ble overført til Strandkanten Pluss I KS for videreføring av planene om utbygging, herunder av feltene K9 og K10. Samarbeidet mellom Strandkanten AS og Selvaag Pluss AS mfl. ble avsluttet ved en opphørsavtale i 2011, og i juni 2013 ble byggeprosjektene for feltene K9B og K10 overdratt fra Strandkanten Pluss I KS til TAJ Holding AS. Ved denne avtalen overtok TAJ Holding AS alle rettigheter og plikter tilhørende Strandkanten Pluss I KS i henhold til avtalene mellom Selvaag Pluss AS og Strandkanten AS fra 2007 og 2011.

Ved overdragelsen til TAJ Holding AS hadde Strandkanten Pluss I KS ervervet bruksrettigheter til 38 parkeringsplasser av totalt 50 som avtalen av 30. mars 2007 mellom Strandkanten AS og Selvaag Pluss AS påla Selvaag Pluss AS å kjøpe. TAJ Holding AS gjennomførte utbyggingen av K9B, og ferdigstilte garasjeanlegget under og i tilknytning til K9B. Som følge av omprosjektering fikk TAJ Holding AS plass til seks flere parkeringsplasser enn forutsatt ved avtaleinngåelsen med Strandkanten Pluss I KS i 2013, slik at selskapet bygde eller ferdigstilte til sammen 29 garasjeplasser. Etter ferdigstillelsen gjorde TAJ Holding AS krav på bruksrett til samtlige av disse plassene. Strandkanten AS aksepterte at TAJ Holding AS fikk bruksrett til 18 parkeringsplasser, det vil si de tolv opprinnelig prosjekterte plassene som gjensto for Selvaag Pluss AS å erverve samt de seks plassene som TAJ Holding AS selv fikk prosjektert. Strandkanten AS motsatte seg imidlertid TAJ Holding AS sitt krav om bruksrett til de resterende elleve garasjeplassene.

TAJ Holding AS forfulgte sitt krav knyttet til de elleve parkeringsplassene ved søksmål for Nord-Troms tingrett, som ved dom 22. september 2016 frifant Strandkanten AS. I 2017 ble det avtalt mellom TAJ Holding AS og Nor-Strand AS at TAJ Holding AS skulle gi fra seg parkeringskortene til elleve nærmere spesifiserte plasser; åtte parkeringsplasser TAJ Holding AS disponerte innenfor anleggseiendommen gnr. 119 bnr. 4173 og tre av de fem parkeringsplassene som dels ligger på gnr. 119 bnr. 176 og dels på anleggseiendommen.

TAJ Holding AS kjøpte i mai 2019 gnr. 119 bnr. 176 fra Strandkanten AS – dets konkursbo. Strandkanten AS – dets konkursbo og TAJ Holding AS reiste 21. desember 2020 søksmål mot Nor-Bygg AS og Nor-Strand AS ved Nord-Troms og Senja tingrett. Både boet og TAJ Holding AS fremmet krav om fastsettelsesdom for at ingen av de saksøkte har noen rettigheter i gnr. 119 bnr. 176 i Tromsø, subsidiært krav om tilbakeføring til boet av de elleve omtvistede garasjeplassene på denne eiendommen, eventuelt verdien av disse. Det ble lagt ned påstand om at Nor-Bygg AS og Nor-Strand AS ikke har rettigheter til gnr. 119 bnr. 176 og at tinglysningserklæring slettes fra grunnboken til gnr. 119 bnr. 176, subsidiært at Nor-Bygg AS og Nor-Strand AS dømmes til å tilbakebetale et beløp fastsatt etter rettens skjønn til Strandkanten AS – dets konkursbo.

Nord-Troms og Senja tingrett avsa dom 12. juli 2021 hvorved saken ble avvist for så vidt gjaldt kravene mot Nor-Bygg AS om fastsettelsesdom for at selskapet ikke har rettigheter i gnr. 119 bnr. 176, og om sletting av tinglysingserklæring. Nor-Bygg AS ble frifunnet for kravet om tilbakeføring av et beløp til boet knyttet til garasjeplassene på gnr. 119 bnr. 176. Nor-Strand AS ble frifunnet for kravet om negativ fastsettelsesdom og for kravet om tilbakeføring til boet.

TAJ Holding AS og Strandkanten AS – dets konkursbo anket dommen blant annet hva gjaldt rettigheter til parkeringsplasser. Den delen av anken var rettet mot Nor-Strand AS. Dommen ble også anket så langt den gjaldt tilbakeføringskravet. Den delen av anken var rettet mot Nor-Strand AS og Nor-Bygg AS. Hålogaland lagmannsrett avsa 16. mars 2022 dom som konkluderte med at Nor-Strand AS ikke har bruksrett til de omtvistede parkeringsplassene på gnr. 119 bnr. 176, og avsa dom i samsvar med de ankende parters påstand om at tinglysingserklæring tinglyst 12. juni 2006 skal slettes fra grunnboken til gnr. 119 bnr. 176 i Tromsø kommune (LH-2021-142543). Lagmannsretten så det slik at kravet som de ankende parter hadde rettet mot Nor-Bygg AS var subsidiært i forhold til det prinsipale kravet rettet mot Nor-Strand AS, og at kravet mot Nor-Bygg AS ikke førte frem.

Nor-Strand AS anket dommen til Høyesterett. Anken ble nektet fremmet. Etter dette fremsatte TAJ Holding AS krav overfor Nor-Strand AS om å få parkeringskortene til elleve parkeringsplasser i parkeringsanlegget, i tillegg til erstatning for tapte leieinntekter. Nor-Strand AS erklærte aksept om å utsette foreldelse av pengekravet. Partene forhandlet om løsninger, men forhandlingene førte ikke frem.

Ved stevning 31. oktober 2022 til Nord-Troms og Senja tingrett reiste TAJ Holding AS søksmål mot Nor-Strand AS med påstand om at Nor-Strand AS dømmes til å betale TAJ Holding AS erstatning...